中国青年科学奖获得者，中国科学院大学管理学院副院长董纪昌教授发布2014年中国房地产市场和物流业走势预测报告，大家欢迎！

董纪昌：尊敬的各位来宾，大家上午好。受汪寿阳主任委托，我代表预测中心发布2014年中国房地产以及物流行业的分析预测及建议。

首先跟大家汇报一下2014年我国房地产基本的走势情况。分以下三个部分向各位汇报。

首先看一下影响2014年中国房地产市场走势的主要因素。2013年中国房地产市场的发展出乎了很多人的意料，整个市场出现了基本的供需两旺的情况，价格全年预计平均增长在10%左右。另外大家对2014年房地产市场的走势特别期待，今年也发生了很多让大家观望的因素，比如大家能够看到的，像李嘉诚抛弃上海的楼盘。2014年6月30日之前，不动产的登记全面完成。还有中央惩治腐败的一些力度，还有大家看到，中国城市房地产分化非常严重，明年大家可能会想，是不是中央的调控政策对部分城市采用了差别化的政策。还有一些是我们的土地供给这几年出现了由负转正，所以网上关于明年的房价走势有非常多的评价。

根据我们预测中心的一些测算，给大家简单的发布一下。影响房地产长期走势的因素包括长期性、市场供需状况还有政策因素这几个角度。具体来看，长期因素是新型城镇化，长期影响中国房地产需求结构，总体的空间布局还有基本的供需平稳。新型城镇化进程中，房地产价格在长期上还是处于相对比较平稳的上升趋势，另外一点是城市居民的收入，这种增长也是房价上涨一个主要的因素。第三是土地供应政策的调整，从2003、2004年我们开始新政的时候，那一轮有比较大量的土地供给，后来到2008年之后，我们的4万亿投资，又加大了土地供给，到2009年下半年，一直到2011年，我们又处于紧缩。在这之后房地产又出现了土地供给由负转正的状态。所以网上有很多人包括任志强，就发布了明年购市增长的言论。

刚需仍然是市场的主体力量，房地产市场供给相对充足，有助于促进房地产市场交易稳中有升。购房者的涨价预期未变，总体来看房价上涨的预期基本上没有发生改变。

从政策角度来讲，调控思路的转变，今年两会中央会有一个基本的顶层设计，到底房地产调控是怎么样一个基础的调子。总体来看应该是这样的基本情况，应该是市场主导，政府在房地产税和保障房方面加大政策力度，同时着力来解决小产权房的问题。第二，房地产试点存在扩容的可能性，到底怎么样这个很难去预判，北京市一直想在2013年推出来，但是迟迟没有推出来。第三，公租房并轨，提速扩大保障房的保障范围。第四是限购限贷，这些调控政策的持续实施有助于抑制房价持续上涨。基于今年房地产市场的城市分化现象非常严重，是不是有一些限购限贷的城市取消这种政策，这种可能性也在加大。

2014年整体市场的预测情况，首先对投资方面，预计2014年我国房地产行业完成投资额约为103584亿元，同比增长约20%，涨幅与2013年基本持平。房地产需求，预计2014年全国房地产销售面积约为139250万平方米，增幅较2013年减少大概10个百分点。全国商品房销售额约为79493亿元。房地产供给，预计2014年房地产新开工面积195560万平方米，同比增长6%，增幅与2013年基本持平。2014年房地产施工面积大概是749480万平方米，同比增长15%左右，2014年房地产竣工面积116312万平方米，同比增长1.3%。

价格，我们预计2014年全国商品房销售平均价格大概是6690元/平方米，同比增长7.6%左右，这跟网上差不多。我认为可能跟中央基本的调控策略，另外跟这几年的土地供给有关，应该由市场发挥主导作用，但是这种市场发挥主导作用会不会引起新一轮的房价上涨，这还要进一步观察。一线城市商品房销售均价达到19030元/平方米，北京、上海、广州、深圳商品房销售均价分为是20580、17180、16030、23580元/平方米，这个数字还比较保守，预计二线城市商品房同比增长大概是5.7%左右。

调控建议，第一，继续落实房地产调控政策，完善房地产长效调控机制，从房地产税、保障房以及小产权房的解决手段上，怎么来缓解市场的压力。第二是差别化调控，特别是一些限购和限贷政策，怎么根据中国城市房地产分化比较严重的特征，怎么实行差别化的调控政策，明年中央两会应该是主要的基调之一，是不是能够取消一些城市所谓的限购限贷政策，应该是可以期待的。第三是提速公租房并轨运行，增加房地产市场供给及扩大保障范围。第四，完善房地产税收制度，引导住房理性消费。

这就是关于2014年房地产市场整体的预测情况。

接下来我代表预测中心发布2013年物流业发展回顾及2014年展望。

首先跟大家汇报一下2013年中国物流业发展回顾，分几个主要部分跟大家汇报。

第一，2013年中国物流业总体形势。首先是国民经济稳中向好，物流业处于平稳较快的发展周期。2013年1—10月份，全国物流业景气志气持续维持在50%这个临界点以上，平均值是53.1，反映出我国物流业总体处于平稳较快的发展周期，但是相对于2012年，LPI54.8%还是有所减少，表明2013年我国物流业总体增长速度有所放缓。我们预计2013年四季度，LPI值是53.6%，相对于2012年四季度，大概有0.03%的降幅。

第二，物流市场规模持续扩大，物流业增加值增速稳中回升。2013年前三季度，增加值是2.8万亿元，同比增长7.9%，增速较前两季度回升0.5个百分点，较第一季度回升0.3个百分点，表明物流业增长速度比2012年放缓。

2013年中国物流市场运行基本特征。第一，社会物流总额增速保持回升态势，社会物流需求持续增加。1—10月份，全球物流总额是163.3万亿，增长9.6%，增速较1—9月份回升0.1个百分点，与2012年基本持平，预计2013年全年社会物流总额将达198.3万亿，增速达到9.9%。

社会物流运行效率与效益呈现改善迹象，前三季度，社会物流总费用是7万亿，同比增长9.1%，增速低于社会物流总额现价增速2.5个百分点，结合2012年以来的数据，预计2013年全年物流总费用达到9.6万亿，社会物流的总费用占GDP的比重大概是18%左右。

2013年，物流的基础设施建设与企业竞争力。第一，物流业投资规模持续扩大，园区建设渐趋理性，2013年物流业固定资产投资继续攀升。1—10月份，物流业固定资产投资完成额31.万亿，增速比1—9月份提高2.9个百分点。截止到2013年10月份，交通固定资产投资共完成1.218亿元，公路建设1.08亿元。

A级物流企业群这个群体基本形成，企业竞争力稳步发展。根据2005年到2013年11月份的数据，中国物流与采购联合会按照国家标准共完善16批2414家A级物流企业评估，其中5A级是149家，4A级是774家，3A级是1047家，2A级是419家，1A级是25家，A级企业评估工作的服务价值已经形成。

企业物流服务这种创新意识不断增强，创新模式日趋多样化。大家从这两个表可以看出来，创新成果分布在轻工业、化工等等多个行业，创新模式从集成化的物流服务模式到供应链一体服务模式，一直到代销货品服务等等，创新模式不断在扩大。

接下来第二大块向大家汇报一下2014年中国物流业发展的基本趋势。预计2014年我国物流业需求仍然比较旺盛。伴随着经济增长，物流市场的规模会持续扩大，2014年物流业增加值增速约为8%左右，物流业增加值大概是4.1万亿。2014年，交通运输增加值仍然是主要组成部分，增速保持在7%左右。贸易业增加值增速受到2014年国内外经济环境逐步改善的趋势影响，增速大概是10%左右。仓储业增加值与2013年基本持平。邮政业受到电子商务快速发展的影响，增速将保持在40%左右。

接下来看一下市场整体运行特征的基本片断。社会物流需求旺盛，社会物流总额增长态势进一步显现。预计2014年全年社会物流总额增速在10%以上。社会物流的运行效率会逐步提升，效益增长势头减弱。2014年的发展趋势看，短期内降低物流成本非常困难，预计全年社会物流总费用达10.万亿，同比增速9%，社会物流占GD铺的比重仍然有18%左右，增速与2013年基本持平。2014年我国物流基础设施建设与企业竞争力，2014年将是交通运输基础设施投资的重要年份，交通运输投资增速在25%以上，根据这个规划，2013年10月份面向社会发布全球无论园区发展规划，2014年园区建设仍然是物流业的重要热点，但是投资会更加居于理性。

具有国际竞争力的物流企业群体逐渐形成，企业服务能力持续提升。2014年我国的A级企业有望增加到1083家。

具体的政策建议。整体的政策建议，对物流业来说，应该以十八届三中全会精神为指引，深化物业也改革开放。比如我们加快物流业体制改革，进一步完善大物流体制下政策的综合协调机制，打破物流的条款分割和销售地区的封锁。第二，以中长期物流规划为导向，加强物流政策的执行。其中注重对物流规划和政策的评估，通过总结评估和改进的方式，推动物流产业政策的科学化，执行程序化和落实有效化。应该科学指导物流园区建设，加大物流业投融资支持，在这个规划的指引下，加快制定物流园区规划设计规范，科学指导物流园区建设，从多种渠道增加对物流业的投入。应该顺应跨国贸易趋势，进行优惠政策扶持。比如我们应该将物流业纳入对外经济合作专项投资的重点支持范围，加大对国际物流服务网络的投入，重点支持物流业申请国际市场拓宽资金，为物流企业外汇管理提供便利，出台有利于物流企业境外投资发展的一些相关政策。以创新服务技术为核心，推动物流企业转型升级，更好地服务于其他产业的快速发展，比如对物联网、云计算，以及货物快速分捡技术、无线射频识别技术等等，加强物流信息系统安全体系研究。